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周文渊:权益性REITs有望改善中国股市低分红现状

时间:2018年5月4日 作者:Zhou Wenyuan 

导读:

作为房地产调控长效机制的配套措施之一,4月25日,住建部、证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域、工作程序、监督管理等内容...阅读全文

作为房地产调控长效机制的配套措施之一,4月25日,住建部、证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域、工作程序、监督管理等内容,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,且明确指出,“试点发行房地产投资信托基金(REITs)”;这标志着中国版公开发行的REITS正式走向前台。

中国版REITS与国际主流REITS的差异

REITs(Real Estate Investment Trusts)是一种以发行证券的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分红给投资者的一种信托基金。REITs在性质上等同于基金,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益为13.2%,欧洲地区为8.1%,亚洲REITs的平均收益为7.6%。

REITS的发展已经非常成熟,据全美不动产投资信托基金协会(NAREIT)的统计,目前世界上约有37个国家和地区建立了REITs制度,覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲,既有发达国家也有发展中国家,目前,全球REITs的总市值已达1.7万亿美元。中国金融市场对REITS的研究、论证和实践也有了较长的历史,2007年人民银行、证监会、和银监会的REITs专题研究小组分别成立,各相关监管部门都开始启动中国REITs市场建设的推进工作;2016年10月10日,国务院发布《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(国发【2016】54号),其中第11条“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。” 目前在国内发行的租赁市场资产证券化产品总规模已超500亿元,但这些产品大多为私募REITs。

近一两年来,中国类REITs产品层出不穷,但多为债权性的私募产品,中国至今并没有在公开市场交易的标准化权益型REITs。从近期披露的制度和中国的实践来看,目前中国版的REITS与国际上主流的REITS存在一些差异。一是国内REITS与国际市场主流品种的底层资产存在差异。标准化REITs底层资产一般是发行主体持有的物业,而国内REITs底层资产比较多样化,既有物业的BOT运营权,如鹏华前海万科REITs,有通过资产计划嵌套私募基金持有物业,如中信启航专项资产管理计划。其次是投资产品通道(SPV)不吧埼的R栩业-如0欚e鼌目'07管理计划。其次是投资产品通道(SPV)不吧埼的R栩业-如0欚eihV 中信启C val'u剾化、机构化住房租赠d5匎前海万资埼的R化栩业val弌目'、级赡级既有原的REI相吥权化RE如匎题资丄spo如0产品税信在通,帓ihV 中信启C val'u后SPV)不吧诺为rel="re既有免除、所ih税匎前海万暂无月10旨信在安'07特定te Inves的REIonetary Instit让A匵筣

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